No es tan fácil ser rentista de un local comercial

Después de leer ciertos comentarios de la noticia "Abandono de locales comerciales, una de las consecuencias del covid en el inmobiliario español" veo que algunos no se enteran de cómo funciona el alquiler de los locales comerciales y sus circunstancias.

El declive del pequeño comercio no es solamente por culpa de la crisis económica, Internet, el comercio electrónico, plataformas como Amazon o inquilinos que montan pequeños negocios en esos locales y venden sus productos o servicios a un precio caro cuando se puede comprar por Internet.

Para mí los culpables son otros, la clase política y funcionarial de la Unión Europea, de tu país, de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento, esa clase dirigente que muchos votan es la que encarece el precio de alquiler de los locales comerciales y dicho sea de paso, el precio de las viviendas.

Son políticos, tecnócratas y funcionarios públicos que elaboran normativas urbanísticas difusas y cambiantes con efectos retroactivos sobre locales comerciales construídos en la década de los 60, 70 y 80 y otorgan privilegios a unas minorías a las que antes ignoraban por completo como es el caso de los minusválidos.

Certificado de Eficiencia Energética

Si un inquilino que ha estado en un local comercial durante 30 años decide marcharse. El propietario y arrendador si decidiese serlo, tendría que contratar los servicios de un arquitecto o de un ingeniero industrial para haga una visita técnica al local comercial y saque un certificado de eficiencia energética con una validez de 10 años. No puedes vender o alquilar un local comercial sin él a no ser con riesgo de sanción. Hay profesionales que los hacen baratos por 75€ aproximadamente

Una arquitecta me reconoció que ella los hace rápido y mal, introduciendo unos valores producto de una serie de cálculos en un aplicación después de hacer una visita técnica. Ella también me dijo que si quería tener una mejor evaluación en el certificado de eficiencia energética, el estudio le llevaría varios días y eso costaría 250 o 300€. En definitiva, la mayoría de los propietarios pagan 75€ por diponer de un certificado de eficiencia energética mal hecho para cumplir con la Administración Pública y salir del paso.

Licencia de apertura de actividad

Una mujer me llamó preguntándome por un local comercial pués estaba barato. Ella me comentó que no entendía por qué los locales comerciales estaban tan caros, que veía muchos locales vacíos, etc.

Yo se lo expliqué: "Verá señora. Hay muchos locales vacíos no porque no quieran alquilarlos sino porque no tienen licencia de apertura de actividad porque el propietario o los inquilinos que estuvieron anteriormente no la solicitaron para ejercer su actividad comercial, por ahorrarse un dinero, por ignorancia, porque pensaron que no tenía demasiada importancia, por lo que fuese. Y después vinieron los problemas"

Antiguamente, la clase dirigente y sus funcionarios no molestaban a los inquilinos si no solicitaban licencia de apertura de actividad. Pero esa clase dirigente cambió de parecer. Pasaron de ignorar a los minusválidos a ponerlos en un pedestal. Se acordaron que existen personas en sillas de ruedas, como que hay mujeres maltratadas, acoso laboral, acoso escolar, etc. Los políticos y funcionarios anteriores en sus cargos permitieron construcciones y obras que hoy, esos políticos y funcionarios consideran aberraciones urbanísticas.

Probablemente muchos locales antiguos vacíos que ve con un letrero de "Se alquila" no tienen licencia de apertura de actividad o se alquilan como almacén, trastero, etc a un precio mucho menor. Y los locales comerciales que tienen licencia de apertura de actividad en zonas céntricas se alquilan a un precio mayor. ¿Por qué? Sigan leyendo...

Reformar un local para que el ayuntamiento conceda una licencia de apertura de actividad para local comercial

Construcción de una rampa para minusválidos con reforzamiento de la estructura del edificio o en su defecto colocación de plataforma de minusválidos, colocación de un aseo para minusválidos, instalación eléctrica nueva con un cuadro de luz y cables eléctricos libres de halógenos adaptado al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, tomas para enchufes e interruptores, sistema de extracción y ventilación, techo de pladur, emplastecido y pintado de las paredes, modificación de la fachada, colocación de cristales, puerta corredera electrónica, etc. Todo eso debe rondar tranquilamente los 30.000 euros entre los diferentes presupuestos. El bajo comercial tiene que tener una altura mínima al igual que los sótanos o plantas altas. Si alguna planta baja o sótano no cumplen esa altura mínima solo se podrá destinar a almacén, trastero, etc.

¿Por qué hay muchos locales comerciales vacíos? Porque cuando el inquilino se entera en la oficina de Urbanismo de su ayuntamiento que el local no tiene ninguna licencia de apertura de actividad y les dicen que pueden cerrarles el local, se echan para atrás, te dicen que no les vale, que van a tener que buscarse otro local. Una mujer que buscaba una oficina para una academia me dijo que hay locales vacíos de sobra, pero ella necesita encontrar un local con licencia de apertura de actividad y claro, esos locales comerciales son más caros. Hablando en plata, la mujer perdía días y días de su vida en la búsqueda de un local comercial para su actividad sin sobresaltos por culpa de los políticos y los lumbreras que hacen las normativas urbanísticas. ¿Quien tiene la culpa de la rigidez en normativa urbanística? ¿El arrendador? No.

Hay locales comerciales antiguos muy pequeños sin licencia de apertura de actividad que si les metes una rampa, un escaparate de pasillo con una plataforma de minusválidos o un aseo para minusválidos te quedas sin practicamente superficie para actividad comercial. Sí, para ejercer una actividad comercial de cara el público tienes que tener un mínimo de metros cuadrados y si no, nunca te van a conceder licencia de apertura de actividad de local comercial... a no ser que cambie la normativa.

Concejalía de urbanismo: haz lo que yo diga pero no lo que yo haga

Tuve un contacto con un técnico de urbanismo que dijo que "la normativa dice que hay que dar accesibilidad a los minusválidos al precio que sea" (sic). Y me lo dijo desde una segunda planta de un edificio antiguo carente de ascensor y a la que hay que acceder subiendo unas escaleras y que aún por encima tiene un escalón en la entrada que ninguna silla de ruedas puede sobrepasar. Les hago saber que tengo una enfermedad pulmonar obstructiva crónica (EPOC), así que podria considerarme minusválido en cierta manera. Otro técnico de urbanismo me dijo que si un local tenía licencia antigua de actividad ya valía aunque no cumpliese ningún criterio de accesibilidad. Lo cual es contradictorio pero en el fondo se valora esa flexibilidad.

También un técnico municipal de urbanismo me dijo que solicitar una excepcionalidad urbanística ante la comisión de accesibilidad de tu CC.AA, cuando lo hice, fue rechazada y me dijeron que eso tenía que ser iniciativa del ayuntamiento. Cuando hablé con su colega, me dijo con una extraña sonrisa: "no, no, eso no puede ser, tengo que hablar con mi compañero sobre esto". No les gusta atender a propietarios y/o arrendadores, solo a arquitectos, aparejadores, ingenieros y posibles inquilinos por los conflictos que eso genera.

La gente del Ayuntamiento están a cobrar por licencia de apertura de actividad, por licencia de obra, la retirada de escombros también forma parte de sus ingresos. Les interesa que el propietario y/o arrendador reforme y gaste dinero. Yo lo entiendo pero es que no ponen las cosas fáciles, aunque en su descargo, diré que ellos aplican normativas europeas, nacionales y las suya es algo más laxa porque de aplicarse el Código Técnico de Edificación (normativa nacional) al pie de la letra pocos locales quedarían abiertos. En realidad, si se obligase a los locales comerciales de una ciudad a cumplir la normativa actual al precio que sea. Casi todos se verían obligados a cerrar.

Es más, cualquiera de ustedes o yo mismo, por un acto de rencor o venganza pueden presentar una denuncia ante el ayuntamiento en contra de un local por no cumplir la normativa. El ayuntamiento puede escudarse que ese local tiene licencia de apertura de actividad antigua pero créame, habrá unos cuantos locales que no lo tengan. Es más, hasta podía aprovechar Internet para dejar en ridículo al Ayuntamiento de turno y de reirse del tema. Yo soy minusválido, este local comercial tiene 3 escalones, no cumple la normativa, denuncia, no solo como cliente, sino como hipotético empleado de una oferta laboral. Un arquitecto me dijo que el aseo para minusválidos en la planta baja era obligatorio. ¿Pero por qué? Imagina que ofreces un empleo de dependiente y un minusválido se interesa, puede denunciarte por discriminación (sic), seguro que no me da trabajo porque no tiene aseo para minusválidos.

Normativa urbanística cambiante

Uno puede pensar que la clase dirigente y sus funcionarios al acordarse de los minusválidos y al adaptar el local a la normativa urbanística actual está salvado. Pués no. Hoy te dicen que la pendiente de la rampa debe ser del 10%, mañana puede que te digan que la pendiente de la rampa debe ser el 3%. Que si la altura mínima de un local comercial es de 3 metros, mañana puede ser de 3,50 m y así con todo. Si se te olvida sacarse la licencia de apertura de actividad o algún inquilino intenta o la da de baja, puedes tener algún problema. Aunque parece ser, que el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia y dice que la licencia de apertura de actividad va unida al local comercial porque es un valor añadido. Porque sin licencia, el inquilino no hubiera alquilado el local comercial. El inquilino si desea abandonar el negocio y encuentra alguien que lo quiera, puede negociar una especie de traspaso pero no puede extorsionar al arrendador ni darla de baja en el ayuntamiento, un organismo que no está autorizado a hacer eso. Según el abogado José Delgado Cuevas en su artículo: "Transmisibilidad de las licencias: autorización o comunicación: análisis y jurisprudencia". publicado en la web www.legaltoday.com/ . Sería meterse en un circo judicial pero creánme, merece la pena, después de comprobar los requisitos que exigen las autoridades para un local comercial. Yo lo tengo claro, después de una experiencia de reforma de local comercial integral ni una más. Prefiero gastar el dinero en abogados que en reformas. Sale más barato. y si no, queda así y que el que venga, apechugue con el marrón.

Peatonización

Es cierto que da gusto pasear por una pequeña ciudad sin apenas tráfico automovilístico. Varios alcaldes, entre ellos el alcalde de mi ciudad, se pusieron a peatonizar el centro de la ciudad y después de vencer las suspicacias iniciales, muchos vecinos quedaron contentos pero no es todo oro lo que reluce.

Muchos clientes, inquilinos, profesionales de las reparaciones y reformas etc. Cuando quieren desplazarse a un sitio para trabajar, comprar un artículo o un servicio, se preguntan: ¿Dónde puedo aparcar? Hay aparcamientos disuasorios gratuítos, parkings privados que cobran por estacionamiento. Las calles dónde se pueden aparcar están en el extrarradio. También te preguntan por zonas de área de carga y descarga en algunos casos.

Hay muchas quejas al gobierno municipal de Barcelona dirigido por Ada Colau en ese aspecto. Ada Colau pidió recientemente a la gente que hiciera boicot a Amazon y qué comprase al pequeño comercio. Pero algunos clientes dijeron que les resultaba mucho más cómodo comprar por Amazon y que te traiga el paquete a casa el repartidor a enfrentarse al infierno de aparcar pendiente de que un Guardia Urbano te clave una multa por mal estacionamiento o por aparcar en un lugar destinado exclusivamente a minusválidos.

Algunas ciudades recibieron premios internacionales por su modelo urbanístico donde prima peatonizar todo lo que se ponga por delante. ¿Quienes dan esos premios? Tienen toda la pinta de ser políticos y burócratas de otro país que o han pisado durante un par de días la ciudad a la que han premiado o, la han visto en un vídeo en pantalla grande. Los que dan esos premios y los que reciben no se ganan la vida en el sector privado ni como comerciantes ni como obreros, no deambulan por sus calles para trabajar o para levantar la persiana de un local y vender un producto.

La peatonización favorece el comercio online a plataformas como Amazon y los servicios de mensajería en detrimento de las tiendas de los bajos comerciales. Lo cual es paradójico; porque el Ayuntamiento tiene parte de sus fuentes de ingresos en el IBI o en los servicios de agua, basura y alcantarillado o en la licencias de obras para la concesión de licencia de apertura de actividad, recogida de escombros. El comercio electrónico ofrece ingresos nulos al ayuntamiento.

Subida de impuestos y cuota de autónomos

Al ayuntamiento no le ha importado subir el impuesto del IBI a los locales comerciales. Da igual que seas propietario comerciante o propietario arrendador. Les importa un bledo que tu comercio o inquilino se haya quedado sin abrir su negocio durante un par de meses o haya visto mermado sus ingresos.

Si un arrendador no está jubilado, tiene que darse de alta en la seguridad social como trabajador autónomo y pagar una cuota a la Seguridad Social que sube sin parar. Si un arrendador tiene varios locales tiene que darse de alta y pagar cerca de 300 euros al mes, aunque no alquile.

Suministro de luz, agua, basura y alcantarillado

Un arrendador puede cortar la luz sin problemas durante un tiempo. Pero el suministro de agua, basura y alcantarillado hay que pagarlo sí o sí aunque el local esté vacío. Algo absurdo; porque si está vacío, debería estar exento de suministro de agua y la basura que genera es mínima. Y ya puestos a hablar de basuras, a mí me gustaria que hubiera un contenedor para escombros y no de compost. Lo del alcantarillado si lo puedo entender. En total son unos 43 euros al mes lo que hay que pagar por el suministro de agua, basura y alcantarillado, solamente por disponer de agua fría en un lavabo y poder hacer tus necesidades en un inodoro.

Derramas, seguros y comunidad

Pués sí, esos locales muchas veces tienen contratado un seguro a parte del seguro de la comunidad. A veces, la comunidad se ve obligada a hacer obras porque la estructura del edificio es antigua o porque hay que cambiar la fachada, etc. Las derramas son caras, algunos hablan que los arrendadores alquilen un local comercial por 100 euros al mes.... eso está bien, pero es que los gastos de comunidad más una derrama pueden suponer 70 euros al mes y después hay que pagar el IBI, las cuentas no salen.

¿Convertir un local comercial en vivienda es la solución?

Para ello, hace falta que el local comercial disponga de cédula de habitabilidad, si no la tiene, necesitas un arquitecto y un equipo de profesionales de confianza, pagar sus honorarios y una licencia de obras. Según el portal idealista, la broma puede ascender incluso a 45.000 euros. La cantidad de requisitos que te exigen marea a cualquiera. Lean el artículo del diario digital 20 minutos: "Requisitos para transformar un local en vivienda: cédula de habitabilidad y cambio de uso".

Yo no dispongo de dinero para hacer reformas alegremente y al igual que yo la gran mayoría. Un ciudadano común y corriente si tiene algunos ahorros puede embarcarse en una obra faraónica una vez pero no hacerlo varias veces durante toda la vida sin arruinarse. Eso lo podrá hacer Jeff Bezos, Amancio Ortega o Bill Gates, los ciudadanos de a pié no pueden arriesgar sus ahorros en una situación de pandemia y crisis económica como la que estamos viviendo. Ahora mismo prefiero resistir y aguantar el temporal.

Muchos se quejan de los precios de alquiler de la vivienda. Vivo en una ciudad que por menos de 400 euros, no consigues nada y casi todas las viviendas están alquiladas y las que no lo están, suelen dar mucha pena. Sin embargo, hay oficinas disponibles por 250 euros o incluso menos. Si disponen de aseo propio, se podría colocar un plato de ducha, poner un pequeño calentador de agua, un minilavabo, etc. Que no tiene salida humos, pués cocinas en un microondas o con un hornillo platos cocidos. ¿Y la ropa? Pués a la lavandería. Pero los políticos y funcionarios que mandan y obedecen, exigen "cédula de habitabilidad" para esos locales comerciales destinados a vivienda con el consiguiente coste que eso supone.

He tenido que advertir a gente que allí no se podía vivir, que no era una vivienda, que no podían solicitar certificado de empadronamiento y que el ayuntamiento podría multarles si se dan cuenta que residen allí. Como ven, el problema vuelve a ser el mismo. A mí no me importa en absoluto que un inquilino utilice para trabajar y residir una oficina o un bajo comercial y considero que la cédula de habitabilidad es una pijada para alguien que busca dormir en un sitio y hacer sus necesidades, no es tan importante.

¿Vender un local comercial?

Por la venta tienes que pagar un 20% al estado y ojo, con vender debajo del valor catastral, a no ser que lo justifiques, Hacienda te penaliza. Cosas del actual gobierno que no constribuye a abaratar el precio de la vivienda o los los locales comerciales como dicen sus defensores.